Usufruit temporaire de SCPI : un placement stratégique pour votre trésorerie d’entreprise

Vous cherchez une solution pour optimiser la trésorerie de votre entreprise ? Pour cela, investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), plus précisément, dans l’usufruit temporaire de parts de SCPI, se distingue comme une stratégie efficace pour dynamiser votre trésorerie, optimiser vos placements, générer des revenus attractifs et réduire votre fiscalité. À travers cet article, découvrez avec Aeternia Patrimoine, comment ce mécanisme peut vous permettre de valoriser vos excédents de trésorerie.

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Qu’est-ce que l’usufruit temporaire de SCPI ?

L’usufruit temporaire repose sur un mécanisme juridique de dissociation des droits de propriété en deux composantes, largement utilisé dans l’immobilier et les placements financiers, notamment les SCPI. Ce mécanisme s’inscrit dans la logique du démembrement de propriété, avec une particularité clé : sa durée est strictement définie dès le départ. Contrairement au démembrement classique, qui peut être viager (dépendant de la vie de l’usufruitier) ou temporaire.

Ainsi, la pleine propriété d’un bien ou d’un actif se décompose en deux : 

1. La nue-propriété : Elle confère au nu-propriétaire la possession du bien, mais sans droit aux revenus générés par celui-ci. Par exemple, l’investisseur nu-propriétaire d’une part de SCPI ne perçoit pas les loyers. En revanche, à l’échéance de l’usufruit temporaire, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires ;

2. L’usufruit : L’usufruitier détient le droit de percevoir les revenus générés par le bien (ici, les loyers des SCPI) et, dans certains cas, de l’utiliser, pendant une durée définie contractuellement. Dans le cadre des SCPI, l’usufruitier est souvent une entreprise qui perçoit les loyers sur une période de 3 à 20 ans, selon le contrat.

À la fin de la période d’usufruit temporaire, les droits de pleine propriété reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Aucun paiement supplémentaire n’est nécessaire pour finaliser cette restitution.

Exemple concret : simulation chiffrée

Prenons un exemple simple pour illustrer le mécanisme d’investissement en usufruit temporaire :

1. SCPI choisie : une SCPI diversifiée avec un rendement annuel net de 5 % ; 
2. Valeur d’une part : 1 000 € en pleine propriété ; 
3. Durée de l’usufruit temporaire : 10 ans ; 
4. Répartition de la valeur : l’usufruit est estimé à 40 % de la pleine propriété, soit 400 € par part et la nue-propriété représente les 60 % restants, soit 600 € par part.

Pour l’entreprise usufruitière :

• Coût d’investissement : Si l’entreprise acquiert 1 000 parts, elle paiera 400 000 € (1 000 parts × 400 €) ; 
• Revenus perçus : Avec un rendement de 5 %, l’entreprise percevra 20 000 € par an (1 000 parts × 1 000 € × 5 %) pendant 10 ans ; 
• Rentabilité totale : Sur 10 ans, les revenus cumulés atteignent 200 000 €, soit un rendement brut de 50 % sur l’investissement initial.

Pour le nu-propriétaire : il paye 600 000 € pour ces 1 000 parts. À la fin de l’usufruit (10 ans), il devient pleinement propriétaire des parts, qui conservent leur valeur initiale de 1 000 € par part, voire plus en cas de revalorisation. Si la valeur des parts augmente à 1 200 €, le nu-propriétaire réalise une plus-value de 200 000 €.

En tant qu’entreprise usufruitière, vous bénéficiez d’un coût d’entrée réduit, percevez des revenus immédiats et pouvez amortir fiscalement l’usufruit. Le nu propriétaire quant à lui, acquiert un actif immobilier à prix réduit et profite d’une revalorisation potentielle à long terme. 

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Les avantages de l’usufruit temporaire de SCPI pour les entreprises

L’usufruit temporaire de SCPI cumule donc des avantages financiers, fiscaux et stratégiques qui en font une solution pertinente pour les entreprises. Les voici plus en détails : 

Un coût d’investissement réduit

En achetant uniquement l’usufruit des parts, et non la pleine propriété, l’entreprise réduit considérablement son investissement initial. En effet, le coût de l’usufruit représente souvent entre 20 et 50 % de la pleine propriété, selon la durée de l’usufruit et les caractéristiques de la SCPI.

Des rendements attractifs

Les SCPI offrent généralement des rendements nets compétitifs, avec des taux autour de 4 à 6 %. En 2023, certaines SCPI ont affiché des rendements supérieurs. Ce rendement est de fait généralement supérieur à celui des solutions traditionnelles de placement pour la trésorerie d’entreprise, comme les comptes à terme ou les livrets bancaires. 

Une gestion déléguée et simplifiée

La gestion des actifs immobiliers est entièrement assurée par la société de gestion de la SCPI, ce qui libère l’entreprise de toute contrainte de gestion, administrative ou opérationnelle.

Un levier fiscal puissant

L’usufruit temporaire présente plusieurs avantages fiscaux :

• Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec possibilité de déduire certaines charges ; 
• L’usufruit est d’autant plus amortissable, ce qui réduit la base imposable de l’entreprise ; 
• Les entreprises ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus de l’usufruit, contrairement aux particuliers.

Diversification des placements

Investir dans l’usufruit temporaire de SCPI permet à votre entreprise de bénéficier d’une diversification significative de ses placements. En effet, les SCPI gèrent un portefeuille d’actifs immobiliers variés, répartis sur différents secteurs tels que les bureaux, les commerces, la logistique, la santé, et parfois même l’immobilier résidentiel. Cette répartition stratégique limite les risques liés à une exposition excessive à un seul type d’actif ou de secteur. Par exemple, un ralentissement du marché des bureaux pourrait être compensé par la stabilité du secteur de la santé ou par la croissance de la logistique, portée par l’essor du e-commerce. De plus, certaines SCPI diversifient également géographiquement, en investissant à la fois en France, en Europe, et parfois à l’international, ce qui offre une protection supplémentaire contre les fluctuations économiques locales.

Transmission facilitée

Dans une démarche patrimoniale, l’usufruit temporaire permet au propriétaire de transmettre la nue-propriété des parts d’une entreprise à ses héritiers, tout en conservant les revenus locatifs pour une période déterminée. 

Pas de prélèvements sociaux

Contrairement aux particuliers, les entreprises ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux sur les revenus de l’usufruit temporaire de SCPI.

Un outil de gestion de trésorerie performant

L’usufruit temporaire de SCPI constitue un outil de gestion de trésorerie efficace pour les entreprises. Il permet de :

• Faire fructifier la trésorerie excédentaire : Plutôt que de laisser dormir l’argent sur un compte bancaire peu rémunérateur, l’entreprise peut investir dans l’usufruit temporaire de SCPI pour générer des revenus complémentaires ;

• Optimiser la fiscalité : Grâce à l’amortissement de l’usufruit et à l’absence de prélèvements sociaux, ce placement est fiscalement avantageux ;
  
  

• Anticiper la transmission de l’entreprise : L’usufruit temporaire peut faciliter la transmission des parts de SCPI en permettant de céder la nue-propriété aux héritiers tout en conservant l’usufruit et les revenus associés, tout en réduisant la valeur taxable.

Les points de vigilance avant d’investir 

1. Rendement non garanti : Les performances des SCPI dépendent du marché immobilier et des loyers perçus, qui peuvent varier ;

2. Liquidité limitée : L’usufruit temporaire est un investissement peu liquide. Une fois engagé, il est difficile de revendre avant l’échéance de la période d’usufruit ;

3. Importance du choix de la SCPI : La sélection d’une SCPI solide est déterminante. Privilégiez des SCPI gérées par des sociétés de gestion expérimentées et qui investissent dans des actifs bien diversifiés.

En combinant rentabilité, diversification et avantages fiscaux, l’investissement en usufruit temporaire de SCPI est donc bel et bien une solution stratégique à envisager si vous cherchez à optimiser la trésorerie de votre entreprise et à développer son patrimoine de manière efficace. Pour toute question et pour étudier la pertinence de l’usufruit temporaire de SCPI pour votre entreprise et vous accompagner dans le choix de la SCPI la plus adaptée à vos objectifs, contactez Aeternia Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialiste des SCPI.