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En tant que cabinet de gestion de patrimoine basé à Bordeaux, nous avons récemment analysé en profondeur les performances et la durabilité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investies à l’échelle européenne et internationale. Notre étude, s’appuyant sur des échanges d’experts, met en lumière la complexité et les opportunités de ce marché en constante évolution pour nos clients.
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Notre analyse confirme que, dans un environnement économique global complexe, le marché immobilier européen présente une certaine stabilité. Contrairement à une vision uniforme d’une « crise immobilière » à l’échelle du continent, nous observons une hétérogénéité significative entre les différents pays. Cette diversité constitue d’ailleurs un atout majeur pour la diversification des portefeuilles de nos investisseurs.
Nous notons que les cycles de hausse des taux d’intérêt, bien que notables, ne sont pas inédits. Des phases de réajustement de la prime de risque ont toujours existé. Les données récentes suggèrent d’ailleurs qu’une partie de cette prime a déjà été réintégrée, un élément crucial à considérer dans nos recommandations d’investissement actuelles.
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Notre examen des stratégies et des performances des principales sociétés de gestion révèle des approches distinctes et des résultats qui méritent notre attention :
Certains acteurs majeurs, forts de leur expérience et de leur volume d’actifs sous gestion, ont privilégié en 2024 la consolidation de la performance de leurs fonds existants. Cette orientation s’est traduite par une stabilité des prix de part et une progression des taux de distribution de leurs SCPI phares. L’adaptation de leurs stratégies d’acquisition, visant à saisir les opportunités offertes par le cycle actuel à travers de nouvelles classes d’actifs et zones géographiques, est également un point saillant. L’évolution de leurs gammes de fonds témoigne d’une volonté d’adaptation continue. Les performances enregistrées en 2024 par ces fonds sont encourageantes pour nos clients.
D’autres acteurs, positionnés sur un investissement paneuropéen avec une faible exposition au marché français, s’appuient sur une présence locale significative dans plusieurs métropoles européennes. Leur stratégie d’investissement met l’accent sur la qualité des actifs, intégrant fortement les critères environnementaux, et cible les grandes métropoles avec des locataires de premier rang et des baux de longue durée. L’intégration de l’Investissement Socialement Responsable (ISR) au cœur de leur démarche, avec une amélioration continue de leur patrimoine immobilier, est un aspect essentiel que nous valorisons. Leur approche est clairement axée sur la création de valeur à long terme pour nos investisseurs, au-delà d’un simple taux de distribution annuel maximal. Les SCPI de ces acteurs exposées à des régions à forte croissance économique affichent des taux de distribution en progression et une valorisation en hausse, ce qui représente des opportunités intéressantes pour nos clients.
Notre analyse souligne que l’impact de la remontée des taux d’intérêt n’est pas uniforme à travers l’Europe. Des disparités notables existent entre les pays de la zone euro et avec d’autres régions. Il est particulièrement pertinent de noter l’évolution de l’attractivité relative des différentes zones, reflétée par des taux d’intérêt variables.
Il est donc impératif pour nous d’analyser l’incidence de la hausse des taux en fonction de la localisation géographique des actifs, de leur typologie et de la période d’acquisition. La surveillance de la dette des SCPI (taux fixe/variable, échéances) est une priorité, et le recours à l’endettement doit être évalué au cas par cas. Les initiatives gouvernementales visant à stimuler l’investissement dans certains secteurs peuvent également avoir des répercussions positives sur les SCPI concernées.
Stratégies d’Investissement Géographique : Un Choix Sélectif
Les stratégies d’investissement géographique des sociétés de gestion que nous suivons privilégient les grands marchés européens avec des volumes de transaction importants et une présence locale pour une meilleure compréhension du marché et une liquidité future des actifs optimisée. Nous constatons que la diversification excessive n’est pas considérée comme une fin en soi, l’expertise et une thèse d’investissement solide sur un territoire spécifique étant privilégiées.
Un point crucial de notre analyse concerne l’interprétation du taux de distribution. Il apparaît clairement que cet indicateur seul est insuffisant pour évaluer la performance globale d’une SCPI, et cela est particulièrement vrai pour les SCPI européennes. Le taux de distribution brut ne reflète pas le rendement net perçu par l’investisseur, car il inclut l’impôt sur les sociétés payé à l’étranger. Pour nos clients, l’analyse du taux de distribution net est donc essentielle.
De plus, un taux de distribution élevé peut parfois masquer une prise de risque accru (actifs moins bien situés, locataires moins solides, baux de courte durée). Les actifs « core » situés dans les grandes capitales européennes offrent généralement des rendements plus modestes, mais avec un niveau de risque inférieur.
Notre étude indique que les SCPI européennes semblent moins exposées aux problématiques de liquidité que certaines SCPI françaises, probablement en raison de leur diversification géographique. En matière de performance durable, plusieurs acteurs se distinguent positivement. Cela s’explique par l’acquisition d’actifs récents et performants sur le plan énergétique, ainsi que par une démarche proactive d’amélioration continue via des certifications ISR et l’intégration de systèmes de gestion énergétique et de solutions d’énergie renouvelable.
En conclusion, notre analyse approfondie du marché des SCPI européennes révèle sa complexité et ses nombreuses opportunités. Si la hausse des taux a eu un impact général, les dynamiques actuelles et les stratégies des sociétés de gestion présentent une grande variété. Il est impératif pour nous, en tant que cabinet de gestion de patrimoine, d’aller au-delà du simple taux de distribution et d’intégrer dans notre évaluation des facteurs clés tels que le rendement net, le niveau de risque, la qualité des actifs, la stratégie géographique et la performance durable. L’expertise locale et une vision à long terme sont des éléments déterminants pour le succès des investissements en SCPI européennes. C’est cette analyse rigoureuse qui guide nos recommandations afin d’optimiser les stratégies patrimoniales de nos clients à Bordeaux et au-delà.
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