Évolution des règles de donation et quasi-usufruit

La transmission du patrimoine, notamment via la donation de la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, est une stratégie prisée pour optimiser la succession. Cependant, des changements importants sont intervenus avec la loi de finances pour 2024, notamment en ce qui concerne le quasi-usufruit et la vente de biens démembrés.

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Rappel du mécanisme de donation et d’usufruit

La donation de la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit, permet au donateur de continuer à utiliser le bien ou à en percevoir les revenus (par exemple, les loyers d’un logement ou les dividendes d’actions). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, souvent sans droits de succession supplémentaires à payer sur ce bien.

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Vente du bien démembré : les options

Lorsque le bien est vendu, deux options principales s’offrent au donateur (usufruitier) et au donataire (nu-propriétaire) :

1. Réinvestissement : Le produit de la vente peut être réinvesti dans un autre bien, qui restera également démembré. Cette option permet à l’usufruitier de conserver l’usage du bien ou les revenus qu’il génère, et le maintien du démembrement continue de réduire les droits de succession du nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.
2. Quasi-usufruit : L’usufruitier peut conserver l’intégralité du prix de vente. Dans ce cas, on parle de quasi-usufruit. En contrepartie, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire pourra déduire de la succession un montant équivalent à ce prix de vente (sa créance de restitution).

Vente et quasi-usufruit : le durcissement des règles fiscales

La loi de finances pour 2024 a introduit une surveillance renforcée des situations de quasi-usufruit, en particulier lorsque le quasi-usufruit porte sur le prix de vente d’un bien dont la nue-propriété a été donnée et dont le donateur a conservé l’usufruit (article 774 bis du code général des impôts).

Pour les décès survenus à partir du 29 décembre 2023, le nu-propriétaire ne peut plus déduire sa créance de restitution si le donateur lui a donné une somme d’argent dont il s’est réservé l’usufruit. De même, s’il a reçu la nue-propriété d’un bien qui est ensuite vendu avec report du démembrement sur le prix de vente, il devra justifier que ses motivations sont autres que fiscales pour que le fisc admette la déduction de sa créance.

Critères de justification

Le fisc a précisé les critères auxquels il s’attache pour apprécier la justification des motivations non fiscales (Bofip, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, du 26.9.24) :

• Plus le délai entre la donation et la vente est long, moins le risque de refus de déduction de la créance est élevé.
• La participation active du nu-propriétaire au choix du quasi-usufruit est un élément favorable.
• La justification est facilitée lorsque l’usufruitier dispose de peu de liquidités et a besoin du produit de la vente pour financer son maintien à domicile ou une maison de retraite.

Cas particuliers et précisions

• Contrats de capitalisation : Les rachats sur les contrats de capitalisation démembrés sont également concernés par ces nouvelles règles. Il est recommandé de prévoir, dans les conventions de démembrement de ces contrats, la possibilité d’une répartition des sommes ou de leur réinvestissement dans un autre actif démembré en cas de rachat.
• Successions, legs, donations au dernier vivant, etc. : Les nouvelles conditions de déduction de la créance du nu-propriétaire ne s’appliquent pas lorsque le démembrement résulte d’une succession, d’un legs, d’une donation au dernier vivant, d’un contrat de mariage, ou est organisé par la clause bénéficiaire d’une assurance vie.

Conclusion

Les récentes modifications législatives apportent un éclairage nouveau sur les stratégies de donation et de quasi-usufruit. En tant que conseil en gestion de patrimoine à Bordeaux, il nous paraît important de vous tenir informé et que vous puissiez prendre en compte ces évolutions pour optimiser la transmission de votre patrimoine et s’assurer de la conformité de vos opérations avec la réglementation fiscale en vigueur. Une planification successorale anticipée et personnalisée, avec l’aide de professionnels du patrimoine, reste la meilleure approche pour atteindre ses objectifs de transmission en toute sérénité.