Étude de Cas : Préparer sa Retraite avec les SCPI en Démembrement Temporaire

Dans un contexte économique actuel où la préparation de la retraite est une préoccupation majeure pour de nombreux Français, il est crucial d’explorer des solutions d’investissement performantes et adaptées à chaque situation. L’immobilier, et plus particulièrement les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), offrent des opportunités intéressantes pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cette étude de cas met en lumière une stratégie d’investissement astucieuse, le démembrement temporaire de propriété appliqué aux SCPI, qui permet d’atteindre des objectifs patrimoniaux spécifiques tout en optimisant la fiscalité. Nous allons étudier le cas concret de Monsieur et Madame X, un couple souhaitant préparer sereinement sa retraite et qui est venu consulter notre cabinet en gestion de patrimoine à Bordeaux et reconnu pour son caractère de spécialiste en SCPI.

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Contexte :

Monsieur et Madame X, un couple de 50 ans, viennent de vendre un bien locatif et disposent désormais d’un capital net de 240 000 €. Actuellement, ils n’ont pas besoin de revenus complémentaires, mais ils souhaitent anticiper leur retraite, prévue dans 15 ans, et s’assurer un revenu mensuel additionnel de 2 000 €.

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Problématique :

Comment optimiser l’investissement de 240 000 € afin de générer un revenu complémentaire stable et pérenne de 2 000 € par mois dans 15 ans, tout en minimisant l’impact fiscal ?

Solution Proposée : L’Investissement en SCPI en Démembrement Temporaire de Propriété

Nous avons conseillé à Monsieur et Madame X d’investir leur capital dans des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en démembrement temporaire de propriété. Ce mécanisme juridique consiste à séparer temporairement la pleine propriété d’un bien immobilier en deux composantes :

• La nue-propriété : Droit de posséder le bien, sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus.
• L’usufruit : Droit d’utiliser le bien (l’occuper ou le louer) et d’en percevoir les revenus (les loyers).

Dans le cadre de cette stratégie, Monsieur et Madame X acquièrent la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée de 15 ans, correspondant à leur horizon de retraite. Pendant cette période, ils ne perçoivent aucun revenu locatif. En contrepartie, ils bénéficient d’une décote significative sur le prix d’acquisition des parts.

Avantages du Démembrement Temporaire pour Monsieur et Madame X :

• Décote à l’acquisition : L’achat de la nue-propriété s’effectue avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. Cette décote est fonction de la durée du démembrement et des perspectives de rendement des SCPI. Dans leur cas, la décote leur permet, à horizon de 15 ans, de profiter d’une somme correspondant à des parts de SCPI pour 400 000€ au lieu de 240 000€ investis.
• Absence de fiscalité pendant la période de démembrement : N’étant pas propriétaires de l’usufruit, Monsieur et Madame X ne perçoivent aucun revenu locatif pendant les 15 ans et ne sont donc pas imposés sur ces revenus ni soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Reconstitution automatique de la pleine propriété : Au terme des 15 ans, Monsieur et Madame X récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI, sans aucune formalité ni frais supplémentaires. Ils commencent alors à percevoir les revenus locatifs.
• Objectif de revenu atteint : Grâce à la décote et à la performance des SCPI, le capital initial se sera valorisé. La pleine propriété reconstituée, correspondant à un investissement initial de 400 000€, leur permettra de générer un revenu mensuel d’environ 2 000 €, conformément à leur objectif.
• Absence de fiscalité à terme : La reconstitution de la pleine propriété n’est pas considérée comme une plus-value immobilière. Il n’y a donc pas d’imposition à ce moment-là. Seuls les revenus locatifs perçus après les 15 ans seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon leur régime fiscal.

Bilan et Bénéfices pour Monsieur et Madame X :

• Absence totale de fiscalité pendant 15 ans.
• Absence de fiscalité au terme du démembrement (pas de plus-value).
• Atteinte de l’objectif de revenu complémentaire de 2 000 € par mois à la retraite.
• Constitution d’un patrimoine immobilier progressif et sans contraintes de gestion.
• Solution simple et efficace pour préparer sa retraite sereinement.

Note importante : Cet exemple est une illustration et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Il est indispensable de consulter votre conseiller en gestion de patrimoine pour analyser votre situation personnelle et déterminer la stratégie d’investissement la plus adaptée. Les performances passées des SCPI ne préjugent pas de leurs performances futures.