Diversifier son patrimoine permet d’assurer sa stabilité et sa croissance à long terme, tout en diluant les risques. Parmi les différentes options disponibles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se distinguent comme un placement efficace, accessible et pérenne. Cet article va vous donner envie d’utiliser les SCPI pour atteindre vos objectifs financiers ! Nous allons expliquer ce qu’est une SCPI, quels sont ses multiples avantages et comment les choisir. Chez Aeternia Patrimoine, nous affectionnons particulièrement ce placement et nous avons l’expertise pour vous guider dans l’utilisation des SCPI pour construire et/ou diversifier votre patrimoine.
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif qui acquiert et gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers (principalement composé d’immobilier d’entreprise), par l’intermédiaire d’une société de gestion spécialisée. En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de la SCPI concernée, en contrepartie de quoi, vous deviendrez associé de cette structure et percevez une fraction des revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier qu’elle détient (au prorata du montant que vous y avez investi). Pour savoir combien vous percevez, vous devez vous référer au principal indicateur de performance de cet investissement, son TD ou Taux de Distribution. Si une SCPI affiche un TD de 6 % et que vous y avez investi 10 000 €, vous percevrez 600 € de dividendes annuels.
Attention, il convient de distinguer deux grandes typologies de SCPI. Les SCPI dites de rendement, et les SCPI fiscales. En effet cette distinction est indispensable, car seules les SCPI de rendement permettent aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs. Les SCPI fiscales investissent quant à elles, seulement dans des biens qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, comme les dispositifs Pinel ou Malraux. Choisir la bonne typologie de SCPI dépendra donc de vos objectifs. Diversification dans le but de recevoir plus de revenus ou bien de défiscaliser un patrimoine important.
Le premier avantage est leur accessibilité. En effet, les SCPI rendent l’investissement immobilier accessible à un grand nombre de personnes et à de nombreux profils d’investisseurs, avec des tickets d’entrée qui peuvent commencer à quelques centaines d’euros. Des tickets d’entrée, donc, bien plus faibles que pour de l’achat direct de biens immobiliers. Sans compter sur le fait que les SCPI peuvent être accessibles en tant qu’unités de compte par certains contrats d’assurance-vie multisupports. Ainsi, 50 € peuvent suffire pour entrer au capital d’une SCPI. Cette spécificité permet en outre, de bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie et de son principe de capitalisation. Aussi, les SCPI sont accessibles en direct à crédit, ou encore en démembrement de propriété. Bref, de nombreuses possibilités qui offrent à tout investisseur une solution adaptée.
Ensuite, investir dans des SCPI, c’est investir dans de l’immobilier certes, mais par l’intermédiaire de professionnels de la gestion immobilière. Cela permet quoi ? De percevoir des revenus locatifs (dans le cadre des SCPI de rendement), sans avoir à ne gérer aucun aspect de la gestion locative (recherche et gestion des locataires, entretien des biens, etc.).
Investir en SCPI, c’est déjà un premier niveau de diversification (si vous avez déjà investi dans des actifs financiers par exemple), mais l’investissement en SCPI est lui-même diversifié. C’est-à-dire que la plupart des SCPI ne se concentrent pas sur une unique topologie de bien immobilier ou secteur géographique. Nombreuses sont celles qui investissent tant dans des bureaux que dans des entrepôts logistiques par exemple, et, en France et dans d’autres pays UE ou hors UE. Ainsi, les risques liés à la performance d’un secteur immobilier ou marché local spécifique sont grandement dilués (loyers impayés, vacance locative, etc.). Aussi cette dilution s’applique à un troisième niveau, celui régi par le fait que les SCPI sont composées de nombreux investisseurs, le risque est donc mutualisé entre ces derniers. Enfin, un quatrième niveau consiste à investir dans plusieurs SCPI ! Niveaux que nous ne pouvons que vous conseiller d’atteindre.
Il est important de sélectionner une ou des SCPI de qualité, qui correspondent à vos objectifs et vision de l’investissement. De nombreux indicateurs et informations sont analysables pour choisir la ou les meilleures SCPI. Chez Aeternia Patrimoine, nous analysons les performances passées, la stratégie de gestion de la société de gestion, ainsi que la typologie et qualité du patrimoine de la SCPI, afin de vous recommander les meilleures options en fonction de votre profil d’investisseur.
Le ticket d’entrée (le montant minimum à investir) est propre à chaque SCPI. Aussi, vous pouvez choisir de n’investir qu’une fois dans une SCPI ou bien d’avoir recours à des versements réguliers supplémentaires. Ceci dépendra de vos capacités d’investissement et de vos objectifs financiers. Aussi, nous l’avons évoqué, l’investissement peut être financé par l’intermédiaire d’un crédit bancaire pour bénéficier de l’effet de levier, ou par les fonds disponibles d’une assurance-vie pour bénéficier de ces avantages fiscaux. Chez Aeternia Patrimoine, nous vous aidons à déterminer la meilleure approche pour intégrer les SCPI dans votre stratégie patrimoniale.
Ce point différera en fonction de si vous investissez dans des SCPI de rendement ou fiscales. Les revenus générés par les SCPI de rendement sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les SCPI dites internationales (qui détiennent à minima plus de 50 % de leur patrimoine hors France), offrent des avantages fiscaux très intéressants pour les investisseurs, du fait d’accords fiscaux bilatéraux qui permettent de ne pas être imposé sur les revenus étrangers (les dispositifs diffèrent selon le pays concerné). À nouveau, la détention de parts de SCPI dans une enveloppe fiscale comme une assurance-vie sera encadrée par les dispositions fiscales (avantageuses) de l’enveloppe fiscale. Les parts de SCPI fiscales étant quant à elles soumises à des dispositions spécifiques.
Parallèlement, la revente de parts de SCPI de rendement peut générer des plus-values en fonction des fluctuations des marchés. Ces dernières sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cependant, des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention des parts. Chez Aeternia Patrimoine, nous vous aidons à anticiper et à optimiser la fiscalité de vos investissements en SCPI.
Chez Aeternia Patrimoine, nous offrons un accompagnement personnalisé pour intégrer les SCPI dans votre stratégie de diversification patrimoniale. Nos experts analysent votre situation financière, vos objectifs et votre profil de risque pour vous proposer les meilleures solutions en fonction de cette étude patrimoniale.
Ensuite, nous assurons un suivi régulier de vos investissements en SCPI, en vous informant des performances et des évolutions du marché immobilier. Nous pouvons d’autant plus gérer l’intégralité de vos investissements. Nous pouvons aussi ajuster la stratégie en fonction des conditions économiques et de vos objectifs si ces derniers évoluent. Chez Aeternia Patrimoine, nous vous accompagnons à chaque étape de votre investissement, de la sélection des SCPI et à l’optimisation fiscale.
Les SCPI peuvent être intégrées dans une stratégie globale de gestion de patrimoine, en complément d’autres investissements comme l’assurance-vie, les investissements boursiers ou les biens immobiliers en direct. Chez Aeternia Patrimoine, nous élaborons des stratégies complètes et diversifiées pour optimiser votre patrimoine. Contactez-nous pour une consultation personnalisée et découvrir comment les SCPI peuvent enrichir et sécuriser votre patrimoine.
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