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Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens ? La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution idéale pour diversifier votre patrimoine tout en laissant la gestion des actifs à des professionnels. Aeternia Patrimoine vous explique à travers cet article ce qu’est une SCPI, comment elles sont classifiées et quels critères prendre en compte choisir celle ou celles qui correspondent le mieux à vos objectifs financiers.
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Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui vous permet de devenir indirectement propriétaire d’un portefeuille d’actifs immobiliers. Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs (également appelés associés car ils deviennent copropriétaires de la SCPI en achetant des parts de la société) et les utilisent pour acquérir et gérer un portefeuille de biens immobiliers (plus ou moins diversifié et sectorisé, nous détaillerons ce point juste après). Les revenus générés par ces biens immobiliers (les loyers et plus-values éventuelles réalisées lors des ventes) sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion. Toutefois, il faut noter que certaines SCPI n’ont pas pour vocation de distribuer des dividendes ; ce pourquoi, à nouveau, nous allons en détailler la classification.
Investir en SCPI vous permet donc d’accéder au marché immobilier sans avoir à gérer vous mêmes les biens, tout en bénéficiant d’une diversification (selon la typologie des actifs immobiliers et leur localisation) et d’une mutualisation des risques (entre plusieurs propriétaires et locataires). Mais vous l’aurez compris, avant de choisir d’investir en SCPI il est important de connaître les différents types de SCPI ainsi que leurs secteurs d’investissement ; car ces éléments influencent le niveau de diversification, la perception des dividendes et l’objectif global d’investissement.
Ce sont les SCPI les plus répandues et que vous retrouverez donc le plus fréquemment lors de vos recherches. Leur objectif est de générer des revenus réguliers pour leurs associés grâce à la location des biens immobiliers qu’elles possèdent. Ce type de SCPI sera adapté si vous cherchez à obtenir un complément de revenu, souvent de manière trimestrielle ou mensuelle.
Comme leur nom l’indique, les SCPI de plus-value visent à générer des gains en capital à travers la valorisation des biens détenus. Le principe est simple : la SCPI acquiert des actifs immobiliers dans des zones où une augmentation de la valeur des biens est anticipée, en ayant pour objectif de revendre ces biens à terme avec une plus-value. Ce type de SCPI vous conviendra si vous êtes à la recherche d’une croissance patrimoniale sur le long terme, sans nécessairement avoir besoin de revenus réguliers.
Les SCPI fiscales concentrent quant à elles leurs investissements sur des biens éligibles à des dispositifs fiscaux spécifiques comme la loi Pinel ou Malraux par exemple. L’objectif principal des SCPI fiscales est de vous permettre en tant qu’associé, de profiter de ces avantages fiscaux spécifiques. Contrairement aux autres types de SCPI, elles ne visent ni à générer un rendement locatif immédiat, ni à maximiser une rentabilité à long terme.
Aussi appelée SCPI traditionnelles, les SCPI de bureaux investissent donc dans le secteur des bureaux. Ce dernier étant toujours l’actif le plus prisé dans le marché de l’immobilier d’entreprise, et ce, malgré l’émergence du télétravail et de certaines pratiques professionnelles.
Ces SCPI se spécialisent dans l’acquisition de locaux commerciaux, tels que des boutiques en centre-ville, des centres commerciaux ou encore des retail parks. Ce secteur peut être plus volatil en raison des évolutions du commerce en ligne et des évolutions des habitudes de consommation des ménages.
Les SCPI de santé sont apparues plus récemment dans le paysage des SCPI. Leur portefeuille est ainsi composé de cliniques, maisons de retraite ou autres établissements de santé. Ce secteur est en croissance, soutenu par le vieillissement de la population et l’augmentation des besoins en services de santé. Les actifs sont souvent loués à long terme à des opérateurs spécialisés.
Les SCPI de logistique se concentrent sur l’acquisition de biens tels que des entrepôts, des centres de distribution ou encore des plateformes logistiques. Ce secteur offre des perspectives intéressantes en termes de rendement, notamment grâce à la demande croissante de surfaces dédiées à la logistique (dont la logistique du dernier kilomètre).
Ces SCPI font leurs acquisitions sur différentes classes d’actifs décrites ci-dessus et parfois aussi dans le secteur résidentiel. En offrant une plus large couverture du marché immobilier, elles peuvent atténuer les fluctuations économiques d’un secteur spécifique et saisir davantage d’opportunités. En investissant dans des SCPI diversifiées, vous bénéficiez immédiatement d’une diversification en une seule ligne de placement.
Certaines SCPI investissent exclusivement sur le marché immobilier français. Dans cette catégorie, il est encore possible de les « subdiviser », car certaines restent “très parisiennes” quand d’autres investissent dans les grandes métropoles régionales.
D’autres SCPI diversifient tout ou partie de leur portefeuille en Europe. Cette diversification permet de bénéficier de la dynamique économique de différents marchés et de répartir les risques géopolitiques et économiques. Parmi les principaux pays cibles des SCPI européennes, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie, l’Espagne et l’Irlande sont les pays d’investissements les plus fréquents, en raison de leur bon dynamisme économique et d’un marché immobilier favorable à l’investissement.
Au-delà des considérations d’opportunités d’investissement, les SCPI européennes sont très attractives sur un plan fiscal, puisqu’elles ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, les SCPI européennes investissent leur patrimoine immobilier dans des pays où la fiscalité est moins importante que la France. Elles bénéficient d’autant plus d’une fiscalité allégée grâce à l’application des conventions fiscales qui permettent d’éliminer une double imposition (les revenus issus des immeubles à l’étranger ayant déjà subi la fiscalité du pays de localisation de l’immeuble). Selon le pays d’investissement, la fiscalité sera annulée soit par la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit par la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et Pays-Bas).
D’autres SCPI élargissent leur portefeuille en investissant au-delà de l’Europe sur des marchés internationaux tels que l’Amérique du Nord, l’Australie ou l’Asie. Ces investissements peuvent potentiellement offrir une diversification accrue en accédant à des marchés immobiliers dynamiques, avec des opportunités de rendement, tout en réduisant les risques liés à une seule zone géographique. Toutefois, il est important de bien comprendre les règles fiscales applicables dans chaque pays d’investissement, car bien que certaines conventions fiscales évitent la double imposition, les avantages fiscaux varient selon les territoires.
Pour bien choisir votre SCPI et faire un investissement cohérent, vous devez d’abord définir vos objectifs : Cherchez-vous des revenus réguliers ou à l’inverse une valorisation à long terme ? Souhaitez-vous bénéficier d’avantages fiscaux ou encore diversifier vos investissements géographiquement ?
En fonction de cette réponse, votre choix se portera sur des SCPI de rendement qui privilégient des revenus stables, ou sur des SCPI de plus-value qui misent davantage sur une appréciation du capital à long terme grâce à la revente de biens. Si vous souhaitez réduire votre fiscalité, vous pourriez vous orienter vers des SCPI fiscales. Les SCPI européennes et internationales vous offrent quant à elles la possibilité d’atteindre un haut niveau de diversification tout en profitant d’avantages fiscaux spécifiques, et ce, en répondant à un objectif principal de rendement ou, plus rarement, de plus-value.
Ensuite, il conviendra d’établir votre niveau de diversification : Souhaitez-vous investir dans un secteur en particulier ou privilégier des SCPI diversifiées. Notons que la diversification peut se faire de bien des manières. En effet, vous pouvez tout à fait investir dans plusieurs SCPI, et c’est d’ailleurs ce que tout professionnel vous recommandera : investir dans 3 à 5 SCPI différentes. Ainsi, vous pouvez choisir d’investir dans une SCPI de bureaux, une logistique, etc. ou bien dans plusieurs SCPI diversifiées. La diversification est également à prendre en considération sur le plan géographique et vous pourrez alors investir dans plusieurs SCPI qui se concentrent sur un marché géographique spécifique ou dans une ou plusieurs SCPI européennes ou internationales. De nombreuses possibilités donc !
Une fois vos objectifs définis et la typologie de SCPI identifiée, vous pourrez comparer les SCPI selon leurs performances passées, leur stratégie de gestion ainsi que leur transparence et leur niveau des frais.
Même si elles ne garantissent pas les résultats futurs, les performances passées d’une SCPI permettent d’analyser sa stabilité et la qualité de sa gestion. Prenez donc le temps de comparer les rendements historiques sur plusieurs années, ainsi que la capacité de la SCPI à maintenir ses performances même en période de crises économiques ou de fluctuations du marché immobilier, en analysant notamment leur Taux de Distribution (TD).
Parallèlement, informez-vous sur la société de gestion de la SCPI ciblées, car la stratégie de gestion est également essentielle. En effet, certaines SCPI adoptent une approche prudente et privilégient la sécurité des investissements, tandis que d’autres sont plus opportunistes et cherchent à saisir des opportunités de plus-value. Il est important de bien comprendre l’orientation de la SCPI afin qu’elle corresponde à votre propre tolérance au risque et à vos attentes en termes de rendement.
La structure des frais appliqués par la SCPI peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité. Informez vous donc sur les frais de gestion, frais d’entrée et potentiel frais de sortie. Une SCPI transparente sur ses frais et ses coûts de gestion est un bon indicateur de sérieux et de fiabilité. Les frais varient souvent d’une SCPI à l’autre, il est donc indispensable de les comparer.
Nous n’avons pas abordé ce point jusqu’à maintenant, mais les SCPI se divisent également en deux catégories selon leur mode de capitalisation : à capital fixe ou à capital variable. Cette distinction est essentielle car elle détermine les modalités d’achat et de revente de vos parts. En effet, dans une SCPI à capital fixe, les acquisitions de parts ne sont possibles que lors de l’ouverture de nouvelles souscriptions ou bien sur le marché secondaire. En revanche, les SCPI à capital variable permettent une plus grande flexibilité, puisque vous pouvez souscrire ou revendre vos parts à tout moment, tant que le gestionnaire accepte les nouvelles souscriptions. Connaître cette classification vous aide donc à anticiper la liquidité de votre investissement et à comprendre sur quel marché (primaire ou secondaire) vos transactions auront lieu.
Faire les bons choix de SCPI nécessite une analyse approfondie de vos objectifs patrimoniaux, de votre profil investisseur et de votre horizon de placement. Chez Aeternia Patrimoine, nous maîtrisons parfaitement l’investissement en SCPI et nous vous accompagnons dans cette démarche, afin de vous proposer une solution adaptée à votre situation spécifique. Que vous soyez intéressé par des SCPI fiscales, des SCPI de rendement, ou des SCPI internationales, nous prenons en compte vos besoins et votre tolérance au risque, ainsi que les dernières évolutions législatives du secteur SCPI. En nous appuyant sur notre expertise et en restant attentifs aux évolutions du marché, nous vous aidons pour bâtir une stratégie d’investissement totalement personnalisée, optimisée et durable qui maximisera vos rendements tout en optimisant votre fiscalité. Contactez Aeternia Patrimoine.
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