Analyse des Fonds Immobiliers Grand Public en 2024 : Tendances et Perspectives (ASPIM & IEIF)

L’année 2024 a représenté un tournant pour le marché des fonds immobiliers grand public en France. Confronté à une correction des valorisations et à une remontée des taux d’intérêt, le secteur a dû s’adapter et faire preuve de résilience. Le communiqué de presse de l’ASPIM et de l’IEIF, publié le 10 février 2025, dresse un bilan détaillé de cette année de transition et ouvre des perspectives pour l’avenir.

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Contexte général : un marché en pleine mutation

Le marché immobilier d’entreprise a subi une correction en 2024, avec un volume d’investissement en léger recul et un ajustement des valorisations des fonds immobiliers non cotés. Cette situation est principalement due à la hausse des taux d’intérêt, qui a pesé sur les rendements et incité certains investisseurs à se tourner vers d’autres classes d’actifs.

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Collecte et performances : des disparités significatives

La collecte nette globale des SCPI, OPCI et sociétés civiles à vocation immobilière s’élève à près de 600 millions d’euros en 2024. Cependant, cette donnée globale masque des réalités très différentes selon les types de fonds :

• SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) :

  La collecte brute des SCPI a connu un repli de 38% par rapport à 2023, atteignant 4,7 milliards d’euros. Toutefois, le marché a connu un rebond au quatrième trimestre, avec une collecte brute de 1,3 milliard d’euros, en hausse de 24% par rapport au quatrième trimestre 2023. Le taux de distribution moyen s’établit à 4,72%, en légère progression grâce à l’ajustement des prix de parts. Les SCPI diversifiées ont été les plus prisées, tandis que les SCPI de bureaux ont été plus affectées par la baisse des prix.

• OPCI Grand Public (Organismes de Placement Collectif Immobilier) :

Les OPCI ont enregistré une décollecte nette de 2 milliards d’euros en 2024, contre 3 milliards d’euros en 2023, ce qui indique un ralentissement de la décollecte. Leur performance globale est négative, à -2,9%.

• Sociétés Civiles en Unités de Compte Immobilières :

Ces fonds ont également connu une décollecte nette de 930 millions d’euros, contre 564 millions d’euros en 2023. Leurs performances sont contrastées, avec une majorité affichant des résultats positifs, mais une part importante connaissant des pertes.

Analyse approfondie des SCPI : un marché à deux vitesses

Les SCPI, qui représentent la majorité des fonds immobiliers grand public, méritent une analyse plus détaillée. Le marché secondaire des SCPI est resté dynamique en 2024, avec 1,2 milliard d’euros de parts échangées. Le taux de distribution moyen de 4,72% masque des disparités importantes entre les différents types de SCPI, allant de 4,0% pour les SCPI spécialisées dans la santé et l’éducation à 5,8% pour les SCPI diversifiées.

La capitalisation des SCPI s’établit à 88,5 milliards d’euros, en repli de 1,7% sur un an. Cette baisse est due à la diminution du prix des parts, qui a touché 24% des SCPI. Les SCPI de bureaux ont été les plus impactées, avec une baisse de 7,1% de leur prix de part moyen.

Perspectives 2025 : un optimisme prudent, mais des défis persistants

Selon Frédéric Bôl, Président de l’ASPIM, la baisse récente des taux courts est un signe encourageant pour une reprise progressive de la collecte. Le marché pourrait retrouver de son attractivité, mais le segment des bureaux reste sous tension. Les stratégies diversifiées devraient continuer à tirer leur épingle du jeu. L’endettement moyen des fonds immobiliers reste maîtrisé, sous le seuil des 20%, ce qui constitue un facteur de stabilité.

Conclusion : une année de transition, des perspectives d’avenir

L’année 2024 a été une année charnière pour les fonds immobiliers grand public. Les corrections de valorisation et les disparités de performances ont mis en évidence la nécessité d’une gestion prudente et d’une diversification des actifs. Les perspectives pour 2025 sont plus favorables, avec un potentiel de reprise de la collecte et une adaptation progressive aux nouvelles conditions du marché. Cependant, le secteur devra relever des défis importants, tels que la gestion des risques liés à l’évolution des taux d’intérêt et la nécessité de s’adapter aux changements des modes de vie et des usages immobiliers.

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