La pierre-papier, un pilier d’investissement réputé pour sa stabilité et ses rendements, a traversé une zone de turbulences ces dernières années. Taux de rémunération en berne, chute des prix de parts (parfois jusqu’à 40% !), même les ténors du marché n’ont pas été épargnés. Seule une poignée de SCPI a su tirer son épingle du jeu avec des rendements dépassant les 7%. De quoi refroidir les ardeurs des investisseurs, tentés par des placements moins risqués comme le Livret A. Pourtant, 2025 pourrait bien marquer un nouveau chapitre pour les SCPI, avec un marché immobilier qui devrait profiter de la baisse des taux. Est-ce le moment de revenir sur ce type d’investissement ? Comment s’y retrouver parmi la pléthore d’offres ? Décryptage et conseils pour investir judicieusement et faire fructifier votre épargne.
Sur le papier, le concept des SCPI est simple : collecter des fonds auprès des épargnants pour investir dans l’immobilier (bureaux, entrepôts, établissements de santé, etc.), gérer ces biens et reverser les loyers aux associés. Un investissement clé en main, libérant les épargnants des contraintes locatives. Cependant, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne.
Les SCPI « historiques », dont le parc immobilier a été acquis à une époque où les taux étaient bas, ont été confrontées à la flambée des taux en 2022 et 2023. Difficile dans ces conditions de renouveler le parc immobilier et de maintenir la performance. Certaines ont même dû revoir la valeur de leurs actifs et baisser le prix des parts pour rester attractives face à la concurrence de placements moins risqués.
Parallèlement, une nouvelle génération de SCPI a émergé, plus agile et opportuniste. Des noms comme Iroko Zen, Remake Live, Corum Origin, Novaxia Neo, Transitions Europe affichent des rendements alléchants, souvent supérieurs à 6 voire 7%. Ces SCPI misent sur des secteurs porteurs (logistique, santé, résidences gérées) et n’hésitent pas à investir à l’étranger pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
Il peut même être opportun d’investir sur des nouvelles SCPI qui ont vu le jour ces derniers mois. Elles profitent d’un marché qui a offert beaucoup d’opportunités, et apportent des nouveautés dans le style de gestion et la vision du marché. Parmi celles-ci notre attention s’est particulièrement portée sur la SCPI Reason MNK, Darwin RE01 ou encore Comète de Alderan.
Attention, l’essor de ces nouvelles SCPI ne relègue pas pour autant les SCPI historiques au second plan. Certaines conservent des atouts majeurs, à commencer par un patrimoine immobilier de premier choix, souvent idéalement situé. La diversification et une sélection rigoureuse des SCPI sont essentielles pour optimiser son investissement.
Plusieurs critères doivent être pris en compte pour évaluer la qualité d’une SCPI :
Plusieurs options s’offrent à vous :
Il est également possible d’acheter des parts de SCPI à crédit (l’effet de levier peut être intéressant) ou en démembrement (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété pour optimiser la fiscalité).
Les SCPI traditionnelles appliquent des frais d’entrée (8 à 12%) pour rémunérer les réseaux de distribution et couvrir les coûts de gestion. Ces frais sont amortis sur le long terme.
Les SCPI sans frais d’entrée, plus récentes, mettent en avant une meilleure liquidité et un investissement intégralement productif. Elles se rémunèrent avec des frais de gestion annuels plus élevés (10 à 18% des loyers) et des frais de sortie.
Pour comparer efficacement, il est essentiel de prendre en compte l’ensemble des frais (entrée, gestion, sortie) et de calculer leur impact sur le rendement net de l’investissement. Il faut identifier le rendement brut, puis soustraire les frais d’entrée (amortissables) et les frais de gestion annuels pour obtenir le rendement net.
La fiscalité des SCPI varie en fonction du type de SCPI et du mode de détention. Les SCPI fiscales offrent des réductions d’impôt. L’assurance-vie permet d’atténuer la fiscalité sur les revenus fonciers. Les SCPI investissant à l’étranger bénéficient d’un régime fiscal spécifique pour éviter la double imposition.
En France, les revenus locatifs sont généralement considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu. À l’étranger, le principe est souvent celui de la retenue à la source sur les loyers nets de charges.
Il est important de se renseigner sur les spécificités fiscales de chaque SCPI et de se faire accompagner par un expert pour optimiser sa stratégie.
La durée de détention recommandée pour les SCPI est d’au moins 20 ans. Cependant, la question de la revente peut se poser avant, notamment en cas de difficultés financières ou de baisse de la valeur des parts.
La liquidité des SCPI est limitée. Il est parfois difficile de trouver un acquéreur, surtout en période de crise. Certaines sociétés de gestion proposent des dispositifs de rachat progressif pour faciliter la liquidité.
Avant de revendre, il est important d’analyser la gestion de la SCPI, son taux d’occupation et sa capacité à s’adapter aux conditions économiques. Une baisse de la valeur des parts peut être temporaire.
Investir dans une SCPI dont les parts ont baissé peut être une stratégie intéressante si cette baisse ne reflète pas un affaiblissement structurel de la SCPI. Une correction de prix peut permettre d’acquérir un rendement plus attractif.
Cependant, il est crucial de vérifier la qualité du patrimoine de la SCPI, sa localisation et sa capacité à générer des revenus à long terme. Certaines SCPI ont su traverser les crises grâce à leur stratégie d’investissement et à la qualité de leurs actifs. Par exemple, Epargne Pierre ou Coeur de régions de Sogenial ne font pas de bruit, mais sont passés avec succès au travers des crises !
En conclusion, les SCPI peuvent être un excellent outil pour vous permettre un excellent compromis entre le rendement et le risque et l’année 2025 nous paraît être une année de belles opportunités !
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