Investir en SCPI et optimiser sa fiscalité : 5 solutions

Les SCPI, bien qu’attractives pour leur rendement et leur diversification, peuvent parfois sembler pénalisées par une fiscalité complexe et potentiellement lourde. Mais rassurez-vous, il existe plusieurs solutions pour optimiser votre investissement et alléger la note fiscale. Vous allez voir, la fiscalité des SCPI peut être simple et optimisée ! 

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1. Le crédit : un levier fiscal puissant à utiliser avec précaution

Acheter des parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, en neutralisant ainsi leur imposition pendant toute la durée du remboursement. Cette stratégie, particulièrement efficace lorsque les taux d’intérêt étaient bas, nécessite aujourd’hui une vigilance importante.

En effet, avec des taux de crédit proches de 5 % et des rendements moyens des SCPI de 4,52 % en 2023, il est, dans cette situation économique, essentiel de sélectionner des SCPI performantes, capables d’offrir un rendement net d’impôts supérieur au coût du crédit. Cette solution est particulièrement adaptée si vous visez des revenus à moyen ou long terme, comme pour la retraite ou les études de vos enfants.

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2. La nue-propriété : un investissement à long terme avantageux

L’acquisition en nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier d’une décote importante, qui peut atteindre 40 %, en échange de la renonciation aux revenus locatifs pendant la durée du démembrement. Cette stratégie présente de nombreux avantages fiscaux : pas d’imposition sur les revenus, pas d’IFI, et une récupération de la pleine propriété à terme sans imposition sur la plus-value latente.

Cependant, il est important de noter que la revente de parts en nue-propriété peut s’avérer complexe. Cette solution est donc à privilégier si vous avez un horizon d’investissement à long terme et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats.

3. L’assurance-vie : un écrin fiscal privilégié

L’assurance-vie est un véritable couteau suisse de l’investissement, et offre notamment une flexibilité et un cadre fiscal avantageux pour investir dans les SCPI. En effet, les rachats effectués après 8 ans de détention de l’enveloppe fiscale bénéficient d’un abattement sur les plus-values conséquent, et, la transmission du capital au décès de son souscripteur bénéficie également d’avantages fiscaux significatifs.

Toutefois, il est essentiel de choisir avec soin le contrat d’assurance-vie et les SCPI proposées. Pourquoi ? Car les frais de gestion du contrat et la politique de rétrocession des loyers peuvent varier considérablement d’un assureur à l’autre. Il est donc déterminant de comparer les offres et de privilégier les contrats qui offrent une transparence totale sur les frais ainsi qu’une rétrocession intégrale des loyers.

4. La SCI à l’IS : une solution pour les investisseurs fortement imposés

Si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, l’achat de parts de SCPI via une SCI à l’IS peut être une solution intéressante. Cette stratégie permet effectivement de limiter l’imposition immédiate sur les revenus fonciers et d’optimiser la transmission de votre patrimoine grâce à des abattements sur les droits de donation.

Cependant, cette solution est complexe et nécessite un accompagnement professionnel. Il est important de bien comprendre les implications fiscales et juridiques de ce montage avant de vous lancer.

5. Les SCPI internationales : une fiscalité allégée

Les SCPI internationales, qui investissent dans des actifs immobiliers hors de France, offrent un cadre fiscal attractif. Ceci car les revenus locatifs étrangers sont soumis à la fiscalité locale, généralement plus clémente qu’en France, tout en étant exonérés de prélèvements sociaux. De plus, la double imposition est évitée grâce aux diverses conventions fiscales internationales, qui fixent des règles claires sur la répartition des droits d’imposition entre les pays concernés.

Les SCPI internationales se présentent donc comme une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité, tout en diversifiant leur patrimoine géographiquement, et en profitant de marchés immobiliers dynamiques à l’étranger. Quel que soit votre objectif, les SCPI internationales offrent un levier stratégique pour optimiser votre portefeuille d’investissement.

Conclusion : optimiser l’imposition de vos investissements en SCPI est tout à fait possible

Investir dans les SCPI ne signifie donc pas forcément subir une fiscalité lourde. En choisissant les bonnes modalités d’achat et de détention, vous pouvez optimiser votre investissement et alléger la note fiscale. Aussi, faites vous accompagner par un professionnel pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux. Enfin, n’oubliez pas que la fiscalité des SCPI peut évoluer. Il est donc important de rester informé et de vous adapter aux changements éventuels pour continuer à bénéficier d’une fiscalité optimisée.

Aeternia Patrimoine connaît parfaitement les SCPI et saura vous conseiller la meilleure stratégie selon vos besoins, votre profil investisseur, votre horizon de placement ou encore votre tolérance au risque. De plus, nous suivons de près toute évolution législative sur l’investissement, à l’instar de la dernière ordonnance sur les SCPI de juillet 2024. Appuyez-vous sur l’expertise Aeternia Patrimoine pour vous construire un patrimoine optimisé et fiscalement avantageux. Contactez-nous.