Accessibles avec quelques centaines d’euros, les SCPI (société civile de placement immobilier), permettent de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) sans se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. Par ailleurs, les parts de SCPI sont accessibles à crédit et permettent donc de bénéficier d’un effet de levier, à savoir utiliser sa capacité d’endettement pour se constituer un capital.
Avec les taux d’emprunt qui restent inférieurs aux rendements des SCPI, l’opération immobilière peut présenter un double avantage. Les revenus fonciers paieront une partie des remboursements de crédit et les intérêts d’emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. Vous vous constituez ainsi un patrimoine immobilier sans apport.
Pour échapper à la taxation des loyers des SCPI, vous pouvez séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit.
L’usufruitier, de son côté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement. Le premier avantage du démembrement est de réduire le prix d’achat de la part. De plus, l’épargnant s’évite de payer des impôts sur les loyers perçus. Surtout, la valeur de la nue-propriété des parts n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI du nu-propriétaire. Ainsi, seul l’usufruitier paye cet impôt. Dans le cadre de la préparation de la retraite, il suffit de bien caler la durée du démembrement pour que les revenus soient différés pendant la période de vie active où la fiscalité peut être parfois lourde.
Une fois à la retraite, les dividendes perçus pallient alors la baisse des revenus. Il est donc important de garder en tête que son horizon de placement est la retraite.
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